買房哪些事兒：二手房交易稅費計算方法

一、營業(yè)稅：

以收取的全部價款和價外費用，按5.6％（鄉(xiāng)鎮(zhèn)5.5％）稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。其中，自2011年1月28日起，個人轉讓住房營業(yè)稅政策執(zhí)行時間按財稅【2011】12號執(zhí)行。即：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二、個人所得稅：

1、個人居住房轉讓中，個人所得稅兩種計算方法：
（1）（轉讓收入－房產(chǎn)原值－原購房契稅－相關稅費－購房貸款利息－房屋裝修發(fā)票金額）×20％；
（2）轉讓收入×1％。

2、對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

3、個人轉讓非住宅的，個人所得稅按轉讓所得*20%計算征收。

三、土地增值稅：

1、對居民個人擁有的住宅轉讓暫免征收土地增值稅。

2、對個人轉讓非住宅類的其他類型的舊房及建筑物，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

3、對個人轉讓非住宅類的其他類型的舊房及建筑物，不能提供重置成本評估報告但可提供購置時取得的銷售不動產(chǎn)發(fā)票，可按加計扣除計算：

（1）計算方法：（轉讓收入－發(fā)票價×加計－營業(yè)稅－原購房契稅）×稅率
（2）關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題：計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

四、印花稅：

1、土地使用證和房產(chǎn)證，每本貼花5 元;2.對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;3.對個人轉讓非住宅類的其他類型的舊房及建筑物，按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”0.05％計稅。

五、契稅：
1、自2010年10月1日起，契稅政策調整為：一是對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的普通住宅，按１％稅率征收契稅。二是對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；三是對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按3%稅率征收契稅。

2、贈與、交換行為，契稅稅率按3%征收。

3、夫妻之間房屋、土地權屬變更有關契稅政策：

在婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

六、其他：

1、關于購房時間認定問題：個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。

2、普通住房和非普通住房的區(qū)分：144平方米（含144平方米）為普通住宅，144平方米以上為非普通住宅。

3、贈與、離婚等情形獲得的房產(chǎn)轉讓：

（1）對符合離婚共同財產(chǎn)分割情形的，其購入時間仍按離婚前的原購入時間確定。
（2）贈與：個人轉讓無償受贈的不動產(chǎn)或土地使用權，凡贈與行為符合財稅[2009]111號第二條規(guī)定的免稅情形的，其原價按受贈前贈與人的購房或受讓原價確定。贈與行為不符合財稅[2009]111號第二條規(guī)定的免稅情形的，其原價按照主管稅務機關核定的贈與人的轉移價值確定。購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明上注明時間孰先的原則確定。