房產(chǎn)中介的政策“考題”：不同類型房子稅費(fèi)計(jì)算

房產(chǎn)中介的政策“考題”

入行剛滿一年的林嘉沒(méi)想到，做一個(gè)房產(chǎn)中介，最麻煩的不是帶客戶看房時(shí)的費(fèi)盡口舌，也不是賣房業(yè)績(jī)不好隨時(shí)面臨走人，而是每年兩次的內(nèi)部考試。“所有跑業(yè)務(wù)的員工在這一個(gè)時(shí)段同時(shí)考試，地點(diǎn)就在門店的會(huì)議室和培訓(xùn)教室里，有嚴(yán)格的監(jiān)考，而在考試的幾個(gè)小時(shí)里，所有的門店一律停業(yè)。”林嘉說(shuō)，他自己的賣房業(yè)績(jī)已經(jīng)算很好的了，平均一個(gè)月能賣一套，但去年年底參加考試沒(méi)過(guò)，差點(diǎn)就走人了。

而整個(gè)中介公司的大區(qū)考核就更多了，每年三四次統(tǒng)一的業(yè)務(wù)考試，試卷的題量很大，三小時(shí)內(nèi)要完成140-180道選擇、判斷、案例分析題。和林嘉原先想的不同，這些考試的內(nèi)容并不是如何獲取賣主的房源、如何向買房人推銷房子，而是考你知不知道房地產(chǎn)的各種政策變化，懂不懂不同類型的房子稅費(fèi)如何理清、貸款利率怎么計(jì)算。“過(guò)去幾年里，房地產(chǎn)領(lǐng)域跟土地、銀行、稅務(wù)相關(guān)的政策變了得有一二十回，一出新政策我們就得趕緊學(xué)習(xí)。”周滔是林嘉的店長(zhǎng)，他說(shuō)這幾年房地產(chǎn)政策變化太多，他們公司的培訓(xùn)材料每年都要換，這兩年是一年一換，2008年到2010年每季度至少都要修改一次。

修改的內(nèi)容主要包括，綜合地價(jià)款政策、個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅政策以及從去年開始每季度一調(diào)的政府指導(dǎo)價(jià)。“如果是我們搞錯(cuò)了，給客戶造成損失，那是要全額賠償?shù)摹?rdquo;周滔說(shuō)，以前就有過(guò)因?yàn)闃I(yè)務(wù)員的失誤，中介自己把代理的房子買下來(lái)的情況。

所以在他看來(lái)，加強(qiáng)“學(xué)習(xí)”，尤其是對(duì)房地產(chǎn)政策的學(xué)習(xí)，是很有必要的。剛剛過(guò)去的4月1日，就是他們必須清晰知曉的一個(gè)政策變化時(shí)點(diǎn)，這一天，按照規(guī)定，政府要調(diào)整二手房交易的指導(dǎo)價(jià)了，這意味著，買房人以此為基礎(chǔ)計(jì)算的綜合地價(jià)款、契稅、個(gè)人所得稅都在發(fā)生著變化。

變了什么？

林嘉和周滔代理的是北京五環(huán)外的房源，雖然他們的感受并不明顯，但至少?gòu)臄?shù)據(jù)上看，從今年年初開始，這一帶的二手房似乎賣不動(dòng)了。

鏈家地產(chǎn)發(fā)布的檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫，從去年11月底以來(lái)是最為明顯的，二手住宅市場(chǎng)交易已經(jīng)開始滑坡。而據(jù)一些房產(chǎn)中介在北京的昌平、朝陽(yáng)等區(qū)域內(nèi)的粗略估計(jì)，房主的掛牌報(bào)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)格都有不同程度的下滑，單套房的成交價(jià)格有下降10萬(wàn)-20萬(wàn)的，部分房源的房?jī)r(jià)下降幅度超過(guò)了10%。到了3月份，按照中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半月北京新建住宅、二手住宅的簽約量創(chuàng)造了北京樓市近年來(lái)的最低值。

在這些價(jià)格下降的房源中，有一大半都是經(jīng)濟(jì)適用房。然而就在4月1日，對(duì)經(jīng)適房影響頗大的政府指導(dǎo)價(jià)，卻要開始按政府此前制定的步調(diào)，開始調(diào)高了。“政府指導(dǎo)價(jià)的變動(dòng)對(duì)中介來(lái)說(shuō)影響并不大，因?yàn)楸本┑亩址渴袌?chǎng)購(gòu)買主要都是剛需，不管房?jī)r(jià)怎么變，只要不是太離譜，該買房的還得買。”周滔說(shuō)，不過(guò)4月1號(hào)之后，有些房的政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)了，有些沒(méi)有調(diào)，具體怎么調(diào)整地稅局并沒(méi)有公布細(xì)節(jié)。

但對(duì)房地產(chǎn)買賣者來(lái)說(shuō)，影響就大了。政府指導(dǎo)價(jià)是綜合地價(jià)款、契稅和個(gè)人所得稅的計(jì)算基礎(chǔ)。據(jù)周滔介紹，經(jīng)適房的特點(diǎn)是住滿五年才能交易，交易的時(shí)候需要把土地的錢補(bǔ)齊，因?yàn)橥恋厥莿潛艿?，如果要出售，?guó)家要相應(yīng)征收土地出讓金，這叫做綜合地價(jià)款，之后這個(gè)房子才是商品房，可以任意流通。

他說(shuō)，這部分錢是由地稅統(tǒng)一征收，在買房繳稅的時(shí)候，地稅局會(huì)根據(jù)房屋的注冊(cè)信息征收。這部分錢按照成交價(jià)的10%征收，也就是一類經(jīng)適房，而二類回遷房的土地出讓金是3%。

現(xiàn)在北京五環(huán)外的經(jīng)適房?jī)r(jià)在每平米2萬(wàn)左右，而政府指導(dǎo)價(jià)則在1.3萬(wàn)元左右。調(diào)整了指導(dǎo)價(jià)，意味著房屋實(shí)際總價(jià)也跟著水漲船高。

同時(shí)提高的還有二手房交易個(gè)人所得稅，稅率是1%到20%，但在周滔看來(lái)，以前并沒(méi)有嚴(yán)格照此執(zhí)行，到2013年4月才強(qiáng)制對(duì)商品房統(tǒng)一征收20%的差額交易稅。“有些人的房子很老，70年代的房子的檔案可能找不到了，比如單位分的公房可能才2萬(wàn)多一套買的，這種房查不到原值，就對(duì)成交價(jià)收1%的稅。比如你2萬(wàn)多買的房子現(xiàn)在200萬(wàn)賣出去，政府就收40萬(wàn)的稅。”周滔說(shuō)。

實(shí)際上，2010年之前，周滔負(fù)責(zé)的片區(qū)，經(jīng)適房的政府指導(dǎo)價(jià)只有每平米3000多元，但當(dāng)年政府突然調(diào)高了政府指導(dǎo)價(jià)到9000元，最高甚至達(dá)到11500元，這讓很多購(gòu)房者感到不適應(yīng)，也讓房產(chǎn)中介一時(shí)手足無(wú)措。

“之前稅交3萬(wàn)，現(xiàn)在得交10萬(wàn)了，肯定壓力要大些。”周滔雖然理解指導(dǎo)價(jià)上調(diào)是跟隨房?jī)r(jià)上漲的步調(diào)，但面對(duì)買房人，他只能不停地解釋，比如原先房?jī)r(jià)四五千一平米的時(shí)候，指導(dǎo)價(jià)定2000多每平米是匹配的，當(dāng)房子都賣到1萬(wàn)多，快2萬(wàn)了，指導(dǎo)價(jià)不變就不合適了，“房子都賣到300萬(wàn)了，只交2萬(wàn)塊的稅，確實(shí)比例失調(diào)”。

“考題”的變遷

政府指導(dǎo)價(jià)僅僅是房產(chǎn)中介們面臨的政策考題之一。從2005年開始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控逐漸發(fā)力，中介們要學(xué)習(xí)的東西也越來(lái)越多。

2005年共出臺(tái)了6項(xiàng)調(diào)控政策，3月是房貸優(yōu)惠政策取消、房地產(chǎn)稅改革深入、國(guó)八條出臺(tái)。到了5月，七部委意見(jiàn)公布，同時(shí)新國(guó)八條(即國(guó)八條細(xì)則)發(fā)布。此后的10月，國(guó)稅總局重申個(gè)人二手房買賣須繳納個(gè)稅。這一條條都直指二手房買賣者的痛處。“房地產(chǎn)政策的頻繁變動(dòng)給中介帶來(lái)了不少麻煩，我們搞業(yè)務(wù)的就得不停地學(xué)習(xí)。我們公司每天中午1點(diǎn)到3點(diǎn)是固定的學(xué)習(xí)時(shí)間，每周五早晨還有晨會(huì)，學(xué)習(xí)的業(yè)務(wù)很大一部分就是稅點(diǎn)、貸款利率和相關(guān)政策。”周滔說(shuō)。

關(guān)于貸款利率和稅點(diǎn)的調(diào)整，周滔坦言確實(shí)令人撓頭。他說(shuō)，2006年國(guó)家出了11項(xiàng)調(diào)控政策，其中涉及到貸款利率的有2條，涉及稅點(diǎn)的則有3條。其中貸款利率整體上調(diào)了0.54個(gè)百分點(diǎn)，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也加重了，國(guó)稅總局出臺(tái)二手房營(yíng)業(yè)稅政策，要求2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。緊接著7月，108號(hào)文件要求在全國(guó)范圍內(nèi)強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。

周滔在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)政策培訓(xùn)時(shí)感到不解的是，2008年以金融危機(jī)為分水嶺，打壓的風(fēng)向又突然變成了刺激，尤其在稅點(diǎn)的調(diào)整上更是異常寬松。當(dāng)年11月，個(gè)人首次購(gòu)買90平方以下普通住房，契稅下調(diào)到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。到了2009年10月，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

但在他看來(lái)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)漸漸無(wú)法經(jīng)受起這樣的折騰。“2010年之后炒房的就很少了，我2012年入職之后，就沒(méi)遇到過(guò)炒房的，買得起也不買了。北京的房屋需求已經(jīng)慢慢回歸到居住的剛需上。”周滔介紹到，北京的房產(chǎn)市場(chǎng)特殊之處在于，北京每年這么大的房屋交易量70%-80%來(lái)自換房需求，真正從外地來(lái)的購(gòu)房者并不多。

這主要?dú)w因于2010年史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控“國(guó)十條”，包括限制異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等措施，直接澆滅了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的火，二手房也未能幸免。及至2013年4月，商品房開始統(tǒng)一實(shí)施差額20%征稅之后，二手房交易的成交量變化尤其明顯。

“4月的成交量比正常月份少了60%，而3月的成交量是正常月份的4倍。”周滔說(shuō)，當(dāng)年他一個(gè)月都成交了好幾套房，而正常情況下經(jīng)紀(jì)人三個(gè)月能賣兩套房就不錯(cuò)了，他覺(jué)得是政府的政策把當(dāng)時(shí)正常買房的需求都提前了。

現(xiàn)在，行政調(diào)控正在成為過(guò)往，政府提得最多的是依靠市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，但周滔還是覺(jué)得要讓房?jī)r(jià)跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持一致，避免出現(xiàn)很久不調(diào)控、一調(diào)就是大動(dòng)作的事情，那時(shí)，很多買房和賣房的人，心理可能都承受不了。