住房需求仍旺盛 二線城市上演補漲行情

在“樓市調(diào)控將是一場持久戰(zhàn)”的輿論聲中，地處內(nèi)陸的省會城市山西太原觀望情緒彌漫。日前在太原召開的有“樓市晴雨表”之稱的房展會上，場面依舊火爆，吸引了逾15萬意欲購房者。然而，成交量卻并不讓房產(chǎn)商樂觀，同比下跌近八成。與此同時，房價上漲態(tài)勢依舊，頗有補演此前北京、上海等一線城市房價飆漲之勢。記者日前走訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，對此次房展會“慢銷價漲”背后的市場信號進行了解讀。

“展”逢新政，有價無市？

受“新國十條”等樓市新政影響，北京、上海等一線城市房屋的成交 量 大 幅 萎 縮 、 部 分 區(qū) 域 房 價 以10%的速度緩慢陰跌。而一直被稱作是政策效應(yīng)“慢著陸”、房價漲幅相對理性的太原、銀川等二線城市此次亦受波及，成交量明顯下降，觀望情緒顯現(xiàn)。

據(jù) 太 原 房 產(chǎn) 管 理 部 門 統(tǒng) 計 ，“2010太原市第12屆大型房地產(chǎn)交易展示會”期間(5月25日至29日)，五天共接待群眾15萬人次，累計成交各類房屋342套，成交面積38090平方米，成交金額21980萬元。其中商品房成交229套，二手房成交113套。

記者將此與去年同期數(shù)據(jù)比較發(fā)現(xiàn)，此屆房展會成交量和成交面積均下跌逾七成，成交金額下降了逾六成，商品房和二手房成交量同比分別下降了86.2%和48.2%?！霸诜康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控政策趨緊的背景下，本屆展會成交總量較上屆有所下降，但仍達到了預(yù)期。”太原市房產(chǎn)局專家喬迎新說。

在房屋交易量降的同時，太原市一些樓盤出現(xiàn)了退購現(xiàn)象。太原樓盤“綠地世紀(jì)城”由上海綠地集團投資開發(fā)，因其高品質(zhì)和“大產(chǎn)權(quán)”而備受當(dāng)?shù)囟嗉艺畽C關(guān)和事業(yè)單位人士關(guān)注，雖然位于市郊且到2012年年底才能交房，仍必須“找關(guān)系”才有可能成功預(yù)購。有消息人士透露，即便是如此受歡迎的樓盤，近日也出現(xiàn)了退購現(xiàn)象。

二線城市房價上演補漲行情？

雖然太原市商品住宅成交量呈現(xiàn)下降趨勢，但多項數(shù)據(jù)表明，成交價格不降反升，頗有補演此前北京、上海等一線城市房價瘋漲之勢。

據(jù)了解，樓市新政出臺后，截至目前，太原樓市中僅有恒大地產(chǎn)推出被業(yè)內(nèi)人士稱作是“明降暗升”的八五折降價優(yōu)惠，其余樓盤價格均不同程度上浮。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，今年1月27日才開工的太原綠地世紀(jì)城樓盤均價已由年初的每平方米5300元上升到當(dāng)前的每平方米6000元。也就是說，時隔4個月后購買一套100平米的房屋，一名山西公務(wù)員兩年的“俸祿”就此“打水漂”。

太原安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理康敏指出，太原樓市正處于快速發(fā)展期，部分地區(qū)大規(guī)模舊城改造剛剛開始，對各類政策的反應(yīng)速度較慢。此外，2009年樓市熱銷態(tài)勢延續(xù)、可操作性較強的地方調(diào)控政策未出臺、投資炒房者比例小，太原樓市短期內(nèi)不可能出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦認(rèn)為，此輪樓市新政下，太原等二三線城市房產(chǎn)市場會面臨三至五個月的調(diào)整。在此期間，資金實力強的開發(fā)商將選擇觀望，而資金鏈緊張、實力較弱的開發(fā)商可能會率先降價。但太原房價基數(shù)不高，降價空間不會太大，調(diào)整后會在今年國慶節(jié)后迎來一個商品住宅交易小高峰。

住房供需矛盾誰來破解？

國家統(tǒng)計局太原調(diào)查隊4月中旬開展的一項調(diào)查顯示，四成受訪者意欲購房，太原市住房剛性需求仍然旺盛。那么，為何房屋交易量會出現(xiàn)明顯下降？

據(jù)分析，樓市新政只是其中很小的一部分因素，更重要的是居民收入難以見漲且不斷“貶值”。據(jù)統(tǒng)計，2009年太原市居民人均可支配性收入為1.56萬元，2008年為1.52萬元，增幅為2.5%，遠遠低于房地產(chǎn)價格的增長速度。

“雖然相比北京、上海一線城市，太原房價看似并不高，但與太原市居民收入相比，大多數(shù)太原市民憑一己之力還是買不起房。”在此次房展會上看展的一名太原市公務(wù)員說。

太原市房管部門的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，太原市商品房平均成交價格5570元/平方米。而國家統(tǒng)計局 太 原 調(diào) 查 隊 調(diào) 查 的 結(jié) 果 顯 示 ，70%的家庭能夠承受的房價為2000元以下/平方米，25%的家庭能夠承受2001至4000元/平方米，只有5%的家庭能夠承受4000元以上/平方米的房價。高房價的現(xiàn)實和低購買能力之間的巨大差距，使大多數(shù)居民只能“望房興嘆”。

“在這場心理博弈過程中，消費者通常都是輸家，他們一直在等最低點，但往往還沒等到期待的低谷，價格就又重新啟航，甚至是直線上升。國家的‘打壓’政策只能起到延緩房價上漲速度的作用，但不從根本上解決供需矛盾。”一位在山西本土房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任職的售樓小姐告訴記者。

山西房地產(chǎn)業(yè)界一位高層權(quán)威人士認(rèn)為房價是否會出現(xiàn)松動，將取決于地方政府的政策執(zhí)行力度以及相關(guān)配套細則的推出。

該權(quán)威人士稱，在各地紛紛出臺新政配套輔助細則時，太原并沒有應(yīng)聲附和，而是取巧地用房展會的“保障 房 項 目 展 示 ” 回 應(yīng) 了 “ 新 國 十條”。另一位太原市房產(chǎn)界官員向記者透露，太原市保障性住房也存在諸多問題，政府仍在觀望中央進一步調(diào)控的力度。

當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)界媒體人士稱，政府無心出臺新政輔助細則，同時也沒有更多地提供居住性住房的土地出讓以及增加保障性住房的保有量，那么這場博弈就已然是個死局。
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