住建部督戰(zhàn)地方政府落實調控政策

2009年貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成近190億元，同比增長27.1%。2009年12月30日，貴陽一家房地產(chǎn)公司五天前推出的房子已售出1/3，售樓工作人員正在向看房者介紹情況(灰色表示已售)。新華社記者朱國賢/攝

“住房和城鄉(xiāng)建設部正在和地方政府保持密切溝通，要求盡快落實1月10日國務院辦公廳下發(fā)的通知精神?！?月11日，一位接近住房和城鄉(xiāng)建設部的消息人士告訴記者。

1月10日，國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“通知”)，其間明確了從住房保障、市場交易、土地供給、供應結構、信貸政策等方面確保中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的精神與措施，以及省級政府對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的責任。

大勢之下，地方政府響應“通知”精神的落實政策，目前正在緊張制定當中。

住建部“督戰(zhàn)”地方

在《通知》下發(fā)之前，原建設部和現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設部對于地方政府全部的有關樓市調控的“約束”即在于“對年度住房建設規(guī)劃”的報備與審核，對于地方政府具體的房地產(chǎn)政策，并無過問，而這一次，在獲得了“通知”中明確省級政府對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展負責的要求之后，住建部有了關注地方政府“樓市調控措施”的令箭。

記者了解到，目前包括北京、上海在內的多個房價上漲較快的地方政府，正在緊張研究，如何配合“通知”精神，出臺本地的樓市調控實施方案。接近北京市政府的人士向記者表示，北京市目前正在研究是否出臺地方性的樓市調控措施，以及如果出臺所能夠采用的口徑，從現(xiàn)在的情況來看，出臺的可能性“較大”。

北京、上海等大型城市的政府，向來有緊跟中央政府樓市調控精神與姿態(tài)的習慣——2006年第二輪房地產(chǎn)調控到來時，由于得知當時9部委的調控細則即將出臺，北京市政府曾臨時叫停了已經(jīng)開場的土地拍賣，其目的只是在于不造成漲價預期以及與中央調控精神不符的市場預期。

“從我掌握的情況分析，地方政府出臺的落實國務院‘通知’的力度與口徑，可能在個別領域要嚴于國務院的‘通知’，比如在房地產(chǎn)市場交易秩序整頓等方面，在另一些可能會弱于國務院的通知的精神，比如營業(yè)稅稅費的收取等方面，從而達到整體的平衡，而不是簡單地復制國務院的口徑，畢竟房地產(chǎn)市場區(qū)域市場差異很大，不可能一刀切地執(zhí)行政策?！鼻笆鼋咏》亢统青l(xiāng)建設部的人士告訴記者。

決定權不在地方

然而，樓市調控的真正口徑松勁的關鍵因素，卻遠不在地方政府，二套房貸政策這一關鍵的“樓市勝負手”，權力仍然掌握在中央手中。

“通知”要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

同時，中央政府還要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機構在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。另外，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關稅收優(yōu)惠。

北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，二套房貸首付四成并不是新政策，去年6月銀監(jiān)會就下發(fā)通知強調，二套房貸必須首付四成、利率1.1倍的放貸標準，并重申“二套房貸”標準不得擅自放寬，但市場上確實存在商業(yè)銀行對執(zhí)行二套房利率標準上的放松，以及部分銀行將二套房按同首套房執(zhí)行優(yōu)惠利率的做法。

“與此前的文件相比，本次通知的措辭發(fā)生變化，沒有提及改善型二套房可以享受首套房貸的優(yōu)惠?！鄙缈圃航鹑谒鹑谑袌鍪腋敝魅我辛⒅赋?，這意味著，去年底出臺的這一政策“口子”可能被封上。

顯然，這一關鍵的的決定權并不在地方政府的手上，不過對于現(xiàn)在的地方政府而言，惟一的好消息是，央行和銀監(jiān)會先后辟謠了二套房貸首付提高至50%以上消息，而本次通知下發(fā)的精神，亦是將這一紅線劃至40%。

而除信貸之外，境外熱錢是又一個地方政府無法掌控的關鍵因素。soho(中國)董事長潘石屹告訴記者，“防止境外熱錢沖擊我國市場”是需要特別留意的新問題，全世界的利率都很低，幾乎是零。中國很可能受到“熱錢”沖擊，到時候炒房地產(chǎn)就不止是國內的資金了。

北京師范大學房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新表示，2010年宏觀經(jīng)濟尚未完全走出金融危機的陰霾，還沒有完全穩(wěn)定下來，尤其是2010年1月樓市已初露下行端倪，政府沒必要采取過分嚴厲的措施刻意打壓房地產(chǎn)?！氨Ｔ鲩L、保穩(wěn)定、保民生”應是2010年宏觀經(jīng)濟調控的主旋律。因此，“國務院十一條”所反映的調控思路是現(xiàn)實的。王宏新解釋說，這也正是為什么近來坊間盛傳二套房貸首付比例將提高到50%，而國務院只明確要求二套房貸首付比例為40%的真實原因所在。
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