高檔房過熱 省級(jí)公積金全面叫停二次房貸

2011-06-03 12:54 瀏覽人數(shù):3559次 來源:現(xiàn)代快報(bào)

國(guó)慶長(zhǎng)假一結(jié)束,南京市公積金收緊政策就如傳聞中一樣迅速出臺(tái);緊接著,10月19日,江蘇省省級(jí)機(jī)關(guān)公積金收緊政策也開始實(shí)施。正當(dāng)評(píng)論關(guān)注"公積金政策收緊是否把樓市一腳踢進(jìn)了拐點(diǎn)"時(shí),記者發(fā)現(xiàn),省級(jí)機(jī)關(guān)公積金對(duì)二次房貸居然全面叫停,同時(shí)實(shí)施144平方米以上大戶型減半,嚴(yán)苛程度在歷次調(diào)整中首次超過了市級(jí)公積金。

省市公積金管理部門工作人員均承認(rèn),調(diào)整的直接原因是"蓄水"不足,即今年公積金貸款量過高,可貸余額緊缺。由于省級(jí)機(jī)關(guān)許多老職工均享受過實(shí)物分房,一向比市級(jí)公積金蓄水率豐厚的省級(jí)機(jī)關(guān)公積金緣何儲(chǔ)水率急劇下降?今年以來,一種以改善為名、實(shí)際改善兼具投資的高檔房消費(fèi)成為樓市不得不關(guān)注的話題。

[現(xiàn)象]

第一次

省級(jí)機(jī)關(guān)公積金貸款比市級(jí)苛刻自2007年以來,在歷次公積金貸款政策調(diào)整中,省級(jí)機(jī)關(guān)公積金都比市級(jí)公積金寬松(見圖表)。2008年以來,省級(jí)機(jī)關(guān)公積金的政策向市級(jí)公積金靠攏,但本次對(duì)二次貸款停貸,還是第一次比市公積金要求嚴(yán)格。

10月21日,一位網(wǎng)友在江蘇省省級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局網(wǎng)站上提問:1、本人單身,有一套住房使用省公積金貸款,在已還清貸款的情況下,能否再次申請(qǐng)省公積金貸款,貸款額度是否有變化?2、在目前情況下(本人單身,已貸過省公積金并已還清),如果將來結(jié)婚后(配偶也是省公積金,未貸過)以家庭為單位再次申請(qǐng)省公積金貸款額度是多少?回復(fù)是:根據(jù)新政策,1、2兩種情況都不能再使用公積金貸款。

因從10月19日起,江蘇省省級(jí)機(jī)關(guān)公積金已實(shí)行收緊后的貸款政策:最大的變化是已辦理過公積金貸款客戶再次購(gòu)房暫時(shí)不得申貸省公積金,此外,144平方米以上的大戶型貸款額度減半,但還貸能力系數(shù)沒有像南京市公積金一樣下降到0.3,省公積金仍保持0.45的水平。

這三項(xiàng)變化中:"二套房"停貸省公積金的嚴(yán)苛程度遠(yuǎn)超市公積金新規(guī)。市公積金對(duì)此僅規(guī)定:按可貸額度的公式算出數(shù)額后再減半確定貸款額。也就是說,如果該職工以前貸過公積金,但目前繳存數(shù)額高,算出的可貸額度高于60萬,減半后其仍可以貸滿30萬,并非所有二次使用公積金貸款者均只能貸30萬的一半15萬,而省級(jí)機(jī)關(guān)公積金對(duì)二次使用干脆一分錢不給貸。

其余兩項(xiàng),144平方米以上的"高檔房"減半政策與市公積金政策一致;還貸能力系數(shù)沒有調(diào)整是因?yàn)槭〖?jí)機(jī)關(guān)公積金繳存基數(shù)(按每月平均收入確定,月入高則基數(shù)高)已四年沒有調(diào)整,停留在四年前的收入水準(zhǔn)上;而市級(jí)公積金是每年下半年均調(diào)整一次。因此從某種意義上來說,該條上省級(jí)機(jī)關(guān)公積金并不比市公積金松。

[原因]

為保值

猛吃公積金老本

一貫比市級(jí)公積金貸款條件松、額度高的省級(jí)機(jī)關(guān)公積金為什么一夜之間變得更嚴(yán)格了?通過對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析記者發(fā)現(xiàn),今年高檔房市場(chǎng)的火爆或許就是一個(gè)注腳。

雖然公積金貸款收緊客觀上會(huì)對(duì)樓市有所抑制,但政策制定者不是從調(diào)控樓市的角度去制定政策,最直接的原因就是"錢不夠了"。

本輪政策收緊,南京市住房公積金管理中心給出的官方數(shù)據(jù)是:個(gè)貸率(貸款余額/歸集余額)已達(dá)96.16%,今年1-9月,南京歸集住房公積金50.69億元,同比增長(zhǎng)16.64%。但同期發(fā)放公積金貸款高達(dá)97.80億元,比去年同期猛增224.49%,目前已"收支"倒掛47億多元。

省級(jí)機(jī)關(guān)公積金的數(shù)據(jù)是:今年1-9月,貸款額超過了18億元。貸存比已突破90%,公積金的蓄水池瀕臨"枯竭"。這幾乎是省級(jí)機(jī)關(guān)公積金歷年來第一次出現(xiàn)"枯竭"信號(hào),而歷年來這一高素質(zhì)人群的公積金"水池"都以家底豐厚著稱:2007年,省公積金歸集數(shù)額為13億多,放貸數(shù)額約10億元,貸存比例在76.9%左右,余額充裕;2008年更寬裕,省公積金一年共放貸7.09億元,由于繳存基數(shù)沒調(diào),歸集額也應(yīng)穩(wěn)定在13億左右,貸存比只有一半多一點(diǎn),54.5%。

因?yàn)槭〖?jí)機(jī)關(guān)每年所進(jìn)"新人"均有數(shù)量指標(biāo),而老職工早年多享受過實(shí)物分房,購(gòu)房需求并不迫切且購(gòu)房觀念相對(duì)保守。參加省級(jí)機(jī)關(guān)住房公積金繳存的職工共有15.6萬人左右,其中正常繳存人約12萬人,但這10余萬人中,以2007年數(shù)據(jù)看,只有5200多人使用了公積金貸款,平均每戶貸款量為19萬左右,而當(dāng)年職工的可貸額度是15萬,一戶是30萬,戶均貸款額僅用了最高限額的60%多一點(diǎn)。

可今年省級(jí)機(jī)關(guān)公積金貸款卻出現(xiàn)了比市公積金更快的增長(zhǎng)額。其1-9月放貸18億元,如果去年同期的貸款按去年全年總貸款額的3/4來算是5.32億,其同比增長(zhǎng)率達(dá)238%,比市級(jí)公積金的224%還快許多。這固然是因?yàn)榻衲暌詠順鞘凶邿?,房貸均同比飛速增長(zhǎng),可省級(jí)機(jī)關(guān)購(gòu)房人群所青睞的投資性及改善型住房更是今年的大熱門。今年7月底,仁恒江灣城1.5萬/平方米的房子深夜排隊(duì),3天半賣出600套、10個(gè)億;本月,高科技住宅朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)(查看地圖)價(jià)格已經(jīng)攀升到2.2萬/平方米,深恐通貨膨脹而投資的買房"流行"起來。

雖然省級(jí)機(jī)關(guān)人員在這類高檔住宅購(gòu)房者中的比例沒有明確地被披露過,但按照省級(jí)機(jī)關(guān)當(dāng)年的房改標(biāo)準(zhǔn):普通干部75平方米,科級(jí)干部90平方米,處級(jí)干部110平方米,廳級(jí)干部135平方米,就是按照一般的改善性需求,購(gòu)買比原住宅面積稍大一點(diǎn)的房子,也很容易就接近高檔房標(biāo)準(zhǔn)。就算是奧體普通的1萬元/平方米出頭、最少90平方米,最大150平方米以上,也要100萬到180萬、甚至更高。目前南京人購(gòu)房多喜歡在新城購(gòu)買一套大的改善居住,同時(shí)市內(nèi)的"小房子"出租還貸,如此一來大量依靠貸款,公積金貸款量猛增也就不足為奇。

[影響]政策調(diào)整暗示高檔房市場(chǎng)過熱樓市局部過熱的情況將得到調(diào)整,尤其是以改善為名、實(shí)際改善兼具投資的高檔房消費(fèi)。但一段時(shí)間以內(nèi),高檔房市場(chǎng)仍可能延續(xù)價(jià)格上升的趨勢(shì)。

公積金收緊政策會(huì)持續(xù)多久?省級(jí)機(jī)關(guān)公積金管理部門工作人員昨日明確:只是"暫時(shí)"不得申請(qǐng)二次貸款。"公積金政策變也不止這一次了,今后還有可能變。"今后管理中心資金充足了,二次貸款仍可能"解禁"。就此,專家認(rèn)為:省級(jí)機(jī)關(guān)公積金資金量?jī)H占南京公積金資金量的1/4-1/3,并不足以對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生根本性打擊。

但一家省級(jí)商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人告訴記者,這其實(shí)是市場(chǎng)已自發(fā)對(duì)樓市及最過熱的部分進(jìn)行調(diào)節(jié)。"商貸對(duì)二套房的收緊比公積金更快一步,在8月底左右落實(shí);其實(shí)6-7月上面(總行與各地銀監(jiān)會(huì))已有要求,只是當(dāng)時(shí)各家貸款情況都很好,信貸額度又多,所以哪家銀行也舍不得率先動(dòng)真格的;到了最后一季度,各家銀行任務(wù)都完成得差不多了,如果年底額度緊張必然是前三季度房?jī)r(jià)上漲、放貸快速所致,所以收緊是必然的。"這位負(fù)責(zé)人表示:"對(duì)于這些調(diào)整,我們已經(jīng)很習(xí)慣了,就像開車,動(dòng)力不足就踩油門,開太快了就踩剎車。"

因此,這種"自然調(diào)節(jié)"所針對(duì)的必然是前期最熱的市場(chǎng)。"你想想,為什么限制二次貸款和144平方米以上高檔房?如果不是今年這兩種情況太多了,不限制其怎么能達(dá)到保證公積金資金蓄水量的目的呢?"業(yè)內(nèi)人士表示,這已暗示今年高檔房市場(chǎng)過熱,金融機(jī)構(gòu)已通過信貸對(duì)其踩剎車,這對(duì)改善性購(gòu)房人會(huì)產(chǎn)生實(shí)際影響。但樓市歷來就是"買漲不買跌""越熱越有人買",加上其他行業(yè)及央企的熱錢仍不斷流入樓市、想借助房產(chǎn)來保值,不排除高檔房仍會(huì)延續(xù)價(jià)格升勢(shì),但這種超正常范圍的增長(zhǎng)也意味著這類房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)日益加大。


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