多名律師上書國土部：重制《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》

盡管國土部已作出解釋，但圍繞新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中“使用期限”選項(xiàng)的爭論仍在持續(xù)。

3月19日，北京17位律師聯(lián)名上書國土部，希望重新制作《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。

本次聯(lián)名致信的發(fā)起人、圣運(yùn)律師事務(wù)所律師王優(yōu)銀對記者表示，國土部的澄清只能解釋疑問，缺乏基本的法理邏輯。由于這一選項(xiàng)對“使用期限”的限定性沒有做出明確規(guī)范，未來一旦出現(xiàn)問題，國土部的解釋并不具有法律效力。

與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士分析，“使用期限”之爭再次暴露出“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”構(gòu)成的潛在矛盾，在“房地分離”的土地制度下，住宅土地最長70年的土地使用權(quán)到期后，業(yè)主的房屋所有權(quán)只能成為懸而未決的存在。

律師質(zhì)疑存法律漏洞

“在新制作的房地合一的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》關(guān)鍵內(nèi)頁設(shè)計(jì)的表格中，竟通過‘使用期限’一欄來體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這樣一本嚴(yán)肅的法定權(quán)利證書，本應(yīng)當(dāng)是明晰、沒有歧義的，然而新制作的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》卻用模糊的概念，將所有‘房主’變成了‘房客’，這不符合依法行政。”在17名律師的聯(lián)名致信中，“使用期限”的準(zhǔn)確性成為問題關(guān)鍵。

3月初，國土部部長姜大明在兩會(huì)期間公開表示，登記證書需分清權(quán)利類別，針對房屋的權(quán)利屬于所有權(quán)，而針對土地的權(quán)利為使用權(quán)，“使用期限”所填內(nèi)容為登記土地使用期限，房屋所有權(quán)沒有期限。

“對于權(quán)利人來說，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的唯一法律憑證，如果圍繞證書出現(xiàn)法律糾紛，那么對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的判定將依照現(xiàn)有相關(guān)法律，參照相關(guān)政策法規(guī)。”北京才良律師事務(wù)所律師王才亮告訴記者，但是國土部對于“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”，并未在任何法律法規(guī)中進(jìn)行明確規(guī)范。

按照國土部的解釋，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中“使用期限”是對應(yīng)“權(quán)利類型”的，如果“權(quán)利類型”是房屋所有權(quán)，則沒有期限限制，“使用期限”一欄不填寫，而林權(quán)、海域使用權(quán)、土地使用權(quán)等有使用期限的則對應(yīng)填寫年限。

“由于不動(dòng)產(chǎn)登記證書是按照‘房地合一’的思路設(shè)計(jì)的，所以下設(shè)選項(xiàng)確實(shí)需要照顧到房屋和土地兩部分，但僅在證書中籠統(tǒng)設(shè)定‘使用期限’選項(xiàng)這很容易引起歧義。國土部的解釋并沒有解決產(chǎn)生歧義的根源，而是將土地使用權(quán)的地位擺在了房屋所有權(quán)之上，目的也是方便政府管理而非保護(hù)業(yè)主權(quán)利。”王優(yōu)銀表示。

“這樣的做法很有可能留下法律漏洞，”王才亮指出，由于不動(dòng)產(chǎn)證書是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的唯一證明，政府存檔的不動(dòng)產(chǎn)登記簿和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)容需一致，如果不一致，一般情況下將以政府存檔的登記簿為準(zhǔn)，即使雙方出現(xiàn)糾紛，權(quán)利人一方也很難出示相應(yīng)證據(jù)，而國土部所謂的“澄清”到時(shí)也不能成為法律依據(jù)。

同時(shí)，最新出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》也并未對證書中所指的“使用期限”一項(xiàng)做出明確說明，這則意味著，一旦出現(xiàn)問題，在缺少法律解釋的環(huán)境下，權(quán)利人只能遵循政府的“一家之言”。

據(jù)王才亮告訴記者，在其曾處理過的農(nóng)村宅基地等涉及土地使用期限的相關(guān)案件中，曾出現(xiàn)過相關(guān)政府部門在土地登記簿底頁中添、改使用期限的情況，但由于權(quán)利人無法找到能支持自己權(quán)利的證據(jù)，導(dǎo)致自身權(quán)利受損。

“我們認(rèn)為在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上起碼應(yīng)該明確限定土地等使用權(quán)的使用期限，只需增添或備注選項(xiàng)即可，也不妨礙實(shí)現(xiàn)‘房地合一’。”王優(yōu)銀表示。

不過，王優(yōu)銀告訴記者，聯(lián)名信已經(jīng)提交到國土部，但目前看來國土部重新制作證書的可能性很小。

“國土部的思路是為了方便統(tǒng)一管理，而忽略了這一設(shè)計(jì)背后的法理邏輯，如果嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乜创@一問題，還要從房地分離的法律體制上尋求解決方案。”王優(yōu)銀稱。