八灘古城項目融資商業(yè)計劃書

 八灘鎮(zhèn)于2016年5月31日，經國家發(fā)展和改革委員會、濱?？h發(fā)展和改革委員會批準建設特色旅游小城市。八灘古城項目就是按照鎮(zhèn)“總體規(guī)劃，分期實施”的總體部署，打造現(xiàn)代復古型、多功能、智能化的新社區(qū)，集住宅、商業(yè)、商務、文化、休閑、娛樂等為一體的紅色、酒文化特色旅游小城市綜合體。

一、項目單位：八灘古城置業(yè)有限公司。

二、公司簡介：八灘古城置業(yè)有限公司成立于2018年10月，法人：李軍，為自然人獨資公司，注冊資本金1億元。

三、項目名稱：紅色、酒文化特色小城市體現(xiàn)古城風貌，故定名為“八灘古城”。

四、項目位置：項目坐落在八灘村S226省道（陳李線）西側，占地約500畝，按照鎮(zhèn)政府規(guī)劃要求，一期先建筑82畝，其中緊靠S226省路國有出讓土地42畝，社區(qū)集體建設用地40畝。

五、建設內容：

①新社區(qū)：別墅區(qū)、高層住宅；

②電子商務平臺，大型冷藏、物流等；

③大型超市、商務賓館、酒店、免稅店；

④沿街古城民清風格建筑群，充分體現(xiàn)八灘特色旅游小鎮(zhèn)風格，娛樂、文化、美食、服飾、電器、家具等多業(yè)態(tài)綜合體；

⑤充滿現(xiàn)代服務氣息的黨群服務中心、村衛(wèi)生室、紅色文化中心（粟裕、黃克誠、韓培信3位將軍的塑像，設有王橋戰(zhàn)役陳列館，書畫藝術展覽區(qū)，文化長廊等）；

⑥紅色文化公園，充滿海洋氣息的游泳館，大型假山等；

⑦八灘特色文化產業(yè)集中區(qū)：酒文化、美食文化、地域特產等；

⑧市民廣場，城門樓等；

⑨商務辦公區(qū)、休閑娛樂中心等；

⑩雙語教育教**（配套中心幼兒園、小學）。

六、市場分析

從宏觀層面看，國家發(fā)改委已經批準建設紅色文化旅游小鎮(zhèn)，濱?？h委縣政府高度支持；國家土地政策向農村新社區(qū)建設傾斜，縣委縣政府給予八灘鎮(zhèn)大力支持；規(guī)劃設計新穎，理念超前，在鹽城市范圍內屬一流商住綜合體項目，整體規(guī)劃，分步推進；

從微觀上看，八灘鎮(zhèn)規(guī)模很大，僅次于建湖上岡，但八灘較散，尚沒有形成完整的成規(guī)模、呈大勢、有特色的核心街區(qū)，八灘古城項目520畝地，正好處于中間地段，便于打造多功能、綜合性、智能化的紅色特色旅游核心區(qū)；

從區(qū)位優(yōu)勢看，八灘鎮(zhèn)緊鄰國家一級港口濱海港，故濱?？h確定把八灘打造成為濱海港后花園，同時八灘處于濱?？h城與濱海港中間位置，周圍6公里范圍內輻射6個小鎮(zhèn)一個港口，人口達到45萬，優(yōu)勢很明顯；

從政府支持的角度看，八灘古城項目打了新社區(qū)建設的插邊球，所以無論出讓還是集體土地，都是以最低價給我們，且古城項目中的道路、綠化、亮化、安防及公園、幼兒園、村部等全部由我們總包下來做，政府出資建設扶持，加上八灘中學今年高考升學率達到55%，對打造文化名城、名鎮(zhèn)正好是天賜良機。

七、效益分析

該項目規(guī)模大，投資少，收益高，有補助。520畝，26萬元/畝，合計要1.3億元，該項資金本應先交政府后方可辦理手續(xù)施工，但因我方通過各方關系統(tǒng)籌運作、合作，將此項目應交的全部土地款1.3億元轉化為用該項目內所建道路，公園，行政綜合樓，幼兒園，小學，綠化， 亮化及舊房改造等政府公用設施工程抵沖，這樣既可節(jié)省1.3億元的資金壓力和財務成本，也可賺政府工程利潤2500萬元左右。如果政府征用土地的農民土地補償資金不足部分，可向我方借款1000萬元左右給政府使用。此款可直接抵沖土地款。

收益高，預估建筑成本加土地成本和其他成本合計為2200元/平方米，住宅房平均銷售價格市場價為3500元/平方米，門市房銷售價市場平均價為6000元/平方米，可見住宅房可蕕利1300元/平方米，門市房可獲利3800元/平方米，那么總開發(fā)38萬平方米可獲利4億元以上。

有補助，八灘古城項目符合打造田園綜合體和特色小鎮(zhèn)的國家政府規(guī)定，經乙方與甲方協(xié)商一致，八灘鎮(zhèn)政府積極支持我方組織申報工作，并提供相關的一切手續(xù)，申報所得補助都歸乙方所有。

八、融資規(guī)模：2000萬元。

九、融資目的：一期項目工程建設的流動資金。

十、融資期限：3年。

十一、還款來源：從短期看，一期工程中有42畝為政府保底掛牌出讓給我們，待我們取得土地證書后，可以從銀行貸款3000萬元左右，這個資金可用于還清融資；從三年的期限看，我們一期的新社區(qū)，其中有100套房政府回購，約10000平米，價格1500元/平米，計1500萬元，10幢20戶別墅政府回購，約4000平米，價2600元/平米，計1000萬元，兩項合計，即使所建房屋不對外出售，還清融資本息是有保障的。

十二、抵押方式：項目或股權抵押。

八灘古城置業(yè)有限公司

二〇一八年十月三日